Giá bán là con số đầu tiên ai cũng hỏi. Nhưng với một dự án bàn giao năm 2029 như TT Genesis, câu hỏi quan trọng hơn là: từ nay đến lúc nhận nhà, mỗi tháng phải chuẩn bị bao nhiêu tiền, và đợt nào là đợt nặng nhất?
Bài này bóc tách đúng chuyện đó. Chúng tôi lấy căn 2 phòng ngủ 69m² — loại chiếm 66% giỏ hàng của dự án — làm ví dụ tính tiền cụ thể cho cả 4 phương thức thanh toán, kèm những khoản mà nhiều người mua lần đầu hay quên.
Nếu bạn chưa nắm tổng quan dự án, nên đọc trước bài TT Genesis là dự án gì? Vị trí, giá bán, tiện ích rồi quay lại bài này để tính tiền.
Đơn giá công bố của dự án là từ 69 triệu đồng/m², tính trên diện tích tim tường và chưa bao gồm thuế VAT, áp dụng theo phương thức thanh toán chuẩn.
| Loại căn | Diện tích tim tường | Giá dự kiến (từ) |
|---|---|---|
| Studio | 35 m² | ~ 2,4 tỷ |
| 1 phòng ngủ | 52,92 m² | từ 3,65 tỷ |
| 2 phòng ngủ | 69 – 74 m² | từ 4,76 tỷ |
| 3 phòng ngủ | 94,55 – 119,57 m² | từ 6,52 – 8,25 tỷ |
| Căn sân vườn, thông tầng, áp mái | 85 – 268 m² | liên hệ |
Giá thực tế của từng căn chênh nhau theo tầng, hướng nhìn và vị trí căn góc hay căn thường. Con số trong bảng là mức khởi điểm để bạn ước lượng.
Xem bảng giá và chính sách đầy đủ tại trang dự án.
Dự án đưa ra bốn hướng. Điểm chung: vốn ban đầu đều là 30% rải từ lúc ký cho đến khi ký hợp đồng mua bán, dự kiến quý 3/2027. Khác nhau nằm ở đoạn sau đó.
Đây là phương án nhiều người chọn nhất vì không có đợt nào quá nặng ngoài lúc nhận nhà.
| Thời điểm | Tỷ lệ | Số tiền (căn 2PN 4,76 tỷ) |
|---|---|---|
| Ký văn bản thoả thuận | 10% | 476 triệu |
| Sau 3 tháng | 5% | 238 triệu |
| Sau 3 tháng nữa | 5% | 238 triệu |
| Ký hợp đồng mua bán (quý 3/2027) | 10% | 476 triệu |
| 20 tháng tiếp theo | 1%/tháng + 6% cuối mỗi chu kỳ 5 tháng | ~48 triệu/tháng, cộng 286 triệu mỗi 5 tháng |
| Nhận bàn giao (quý 3/2029) | 25% | 1,19 tỷ |
| Nhận sổ hồng | 5% | 238 triệu |
Điểm cần lưu ý: đợt bàn giao 25% là đợt nặng nhất, khoảng 1,19 tỷ cho căn 2 phòng ngủ. Nếu định vay ngân hàng thì đây là thời điểm cần khoản vay giải ngân, chứ không phải lúc ký hợp đồng.
Nếu có sẵn vốn, trả trước nhiều sẽ được trừ thẳng vào hợp đồng:
Tính nhanh: bỏ thêm tiền vào sớm để hưởng 8% chiết khấu trong khoảng 3 năm, hiệu quả tương đương lãi suất gửi tiết kiệm chừng 2,6%/năm. Đáng cân nhắc nếu tiền đang để không, nhưng chưa chắc hơn nếu bạn có kênh sinh lời tốt hơn.
Phương án này phù hợp với người mua để ở, thu nhập ổn định nhưng không có sẵn vốn lớn:
Nói cách khác: trong gần hai năm, bạn chỉ bỏ ra 30% giá trị căn hộ mà vẫn giữ được chỗ. Áp lực dòng tiền dồn về sau ngày nhận nhà, khi bạn đã có thể vào ở hoặc cho thuê.
Sau khi đóng 30% ban đầu, bạn trả một khoản cố định 29 hoặc 39 triệu đồng mỗi tháng trong 23 tháng, rồi thanh toán phần còn lại khi nhận nhà.
Đây là chỗ cần tính kỹ. Với mức 29 triệu/tháng, sau 23 tháng bạn mới đóng thêm khoảng 667 triệu, tức tổng cộng khoảng 44% giá trị căn hộ. Phần còn lại để đạt mốc 95% khi bàn giao là khoảng 2,4 tỷ — một khoản rất lớn dồn vào một thời điểm.
Phương án này nhẹ ở đoạn đầu nhưng nặng ở đoạn cuối. Chỉ nên chọn nếu bạn chắc chắn có nguồn tiền vào năm 2029, hoặc đã tính sẵn việc chuyển sang vay ngân hàng ở thời điểm đó.
Con số 4,76 tỷ trong bảng giá chưa phải là số tiền cuối cùng. Ước tính cho căn 2 phòng ngủ:
| Khoản | Cách tính | Ước tính |
|---|---|---|
| Giá căn hộ | 69 triệu/m² × 69 m² | 4,76 tỷ |
| Thuế VAT | 10% | ~ 476 triệu |
| Phí bảo trì | 2% | ~ 95 triệu |
| Tổng cộng | ~ 5,33 tỷ |
Chênh lệch so với giá niêm yết là khoảng 570 triệu. Đây là con số nên đưa vào kế hoạch tài chính ngay từ đầu, thay vì phát hiện ra lúc ký hợp đồng.
Ngoài ra còn các khoản phát sinh sau nhận nhà: phí quản lý vận hành hằng tháng, nội thất rời, và chi phí sang tên sổ hồng. Diện tích và bố trí từng loại căn xem tại mặt bằng chi tiết dự án.
Các chương trình đang áp dụng có thể cộng dồn:
Một khách mua căn 2 phòng ngủ, giữ chỗ sớm và chọn thanh toán nhanh 70%, có thể được chiết khấu tổng 9% — khoảng 428 triệu đồng, chưa kể gói thiết bị đi kèm.
| Nếu bạn… | Nên chọn |
|---|---|
| Mua để ở, thu nhập ổn định, không sẵn vốn lớn | Vay ngân hàng 40% |
| Có sẵn tiền mặt đang để không | Thanh toán nhanh 50% hoặc 70% |
| Muốn chia đều, không thích đợt nào quá nặng | Thanh toán chuẩn |
| Dòng tiền eo hẹp hiện tại nhưng chắc chắn có tiền năm 2029 | Dễ sở hữu — và tính trước khoản dồn cuối |
Giữ chỗ là bước đăng ký quyền ưu tiên chọn căn trước khi dự án công bố bảng giá chính thức. Đây chưa phải hợp đồng mua bán. Điều kiện hoàn trả cụ thể được quy định trong phiếu giữ chỗ, bạn nên đọc kỹ trước khi ký.
Theo diện tích tim tường — tính từ tim các bức tường bao. Diện tích thông thuỷ (phần sử dụng thực tế) sẽ nhỏ hơn. Ví dụ căn 2 phòng ngủ có tim tường 69,00 m² thì thông thuỷ khoảng 63,42 m².
Được, theo hạn mức luật định dành cho dự án. Thời hạn sở hữu với người nước ngoài là 50 năm, trong khi người Việt Nam được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài. Xem hồ sơ pháp lý dự án.
Dự án khởi công ngày 03/07/2026, ký hợp đồng mua bán dự kiến quý 3/2027 và bàn giao dự kiến quý 3/2029. Danh mục thiết bị bàn giao xem tại tiêu chuẩn bàn giao TT Genesis.
Mỗi căn có giá khác nhau tuỳ tầng và hướng, nên bảng tính trong bài chỉ là khung tham khảo. Nếu bạn đã nhắm một loại căn cụ thể, chuyên viên phụ trách dự án có thể lập bảng dòng tiền chi tiết theo đúng căn đó và so sánh cả bốn phương án giúp bạn.
Xem đầy đủ bảng giá từng loại căn, mặt bằng chi tiết, tiêu chuẩn bàn giao và hồ sơ pháp lý tại trang dự án TT Genesis Đào Sư Tích.
Hotline tư vấn: 0918 850 186
Lưu ý: Các con số trong bài được tính toán dựa trên đơn giá và chính sách công bố tại thời điểm viết, mang tính tham khảo. Giá bán, chính sách thanh toán và mức chiết khấu có thể thay đổi theo thông báo chính thức của chủ đầu tư tại từng thời điểm. Thuế VAT và phí bảo trì là ước tính theo quy định hiện hành, cần xác nhận lại trong hợp đồng mua bán.
Chọn loại căn, chuyên viên gửi bảng tính chi tiết từng đợt thanh toán và so sánh cả 4 phương án.
Đã nhận thông tin! Chuyên viên Big One Holdings sẽ liên hệ bạn sớm nhất.
